Q.管理を任せている不動産会社が勝手に家賃の引き下げをしています
質問者：strideさん 相談日：2015/12/4 回答数：1
現在会社勤めをしながら所有している土地を使用して賃貸アパートの経営をしています。
ただ私自身は別に仕事を持っているため、実質的な経営業務は建築時からずっと某大手の不動産会社に任せてきました。
そもそも最初に話を持ちかけてきたのは不動産会社の営業社員の方で、私達が昔から所有している土地には今後多くのアパート需要が見込めるので今のうちに投資をした方がよいという勧誘を受けたことで土地の使用の許可を不動産会社に与えて私達が大家として建築費を出したという経緯があります。
しかし最初の説明では数年でそうした初期投資はすぐに回収できるというようなことであったのに、その後「アパート業界の競争が厳しい」「近隣の街の方が家賃が安い」などといろいろな理由をつけてどんどん新規応募のときの家賃を下げて提示するようになっています。
そのため当初に予定していた回収期間もかなり伸びており、今後も同様のことが起こるとむしろ所有していること自体が赤字を生み出すことになるのではないかと不安になってしまいます。
経営を丸投げしてきたツケと言われればそれまでですが、それでもそれまでは通常のアパート経営方法でそれなりにうまくいっていた物件を無理にフリーレントにしたり、家賃を大幅に下げたりする理由がわかりません。
いっそ管理を別の不動産会社に任せたいとも思うようになっているのですが、なんとかよい交渉方法はないでしょうか？
A.不動産の「一括借上」が今大変大きな問題になっています
回答者：洋さん 回答日：2015/12/4
遊休土地を所有している人に対してアパート経営の話を持ち込むという方法はここ10年ほど前から全国で頻繁に行われてきた営業方法です。
中でも一見お得な話に見える「一括借上げシステム」という土地と建物の管理を不動産会社に一任し、一定期間家賃を保証するという方法は、大手の不動産会社のほとんどが同様の営業方法で顧客を獲得していきました。
「一括借上げシステム」の宣伝文句は、最初に期間を決めて契約をし建物を建築することで仮に部屋が全て埋まらないことになってもその間の家賃収入は不動産会社側で負担をするというものです。
しかし契約内容を詳しく見てみると、実際の契約期間は30年と長いのに、家賃保証をする期間は最初の10年のみといった途中の条件改訂を盛り込んでいるということが多くそれがトラブルになりました。
同様の契約方法により都市部を中心に大量の賃貸物件ができたことで飽和状態となり、あっという間にい家賃はどんどん下げられることになっていってしまったのです。
質問に出てきた「フリーレント物件」というのもそうした家賃を下げるための手法の一つで、一定期間入居することを条件に最初の数ヶ月を家賃０円にするという契約方法です。
参考＞＞http://www.ur-net.go.jp/kanto/freerent/
管理不動産会社に不信感がある場合には契約の中断を求めることになりますが、残念ながら契約期間を先に数十年単位で定めているような場合には中途解約をすると違約金が発生してしまうということもあります。
今後赤字被害が拡大することが懸念されるなら、違約金を支払ってでも早めに契約破棄をすることがすすめられます。
ただもし契約内容が「一括借上げシステム」のような悪質な手口であった場合にはもよりの消費者センターに相談することで裁判手続きなどをとることができます。
いずれにしても今後は同様のトラブルが起こらないように、甘い投資話にすぐに飛びつくのではなく自分自身で管理運営ができるようにしてから慎重に行うようにした方がよいと言えます。
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