新築物件と中古物件はどちらが良い?

投資先としての物件選びのポイント

自宅用の購入物件としては今も新築物件が人気ですが、投資用として購入する場合には新築と中古の割合はそれほど違いはありません。
むしろできるだけ安く物件を手に入れるため、中古に絞って物件選びをするということもよくあります。

中古物件のよいところは、新築に比べてすぐに使用ができるということと、トータルコストをかなり安くすることができるという点です。
最近はリフォーム技術も相当高くなってきているので、新築同然の品質の部屋を投資用として用意することも可能です。

しかし価格だけで比較をした場合お得のような中古物件ですが、実際に運用するときには新築と比べ中古物件は大きなハンデを背負うこともあります。

というのも賃貸用として入居者を募集する場合、物件についての情報を外部に向けて発信していかなければならないためです。
実際に賃貸物件を運用してみると非常に強く実感することなのですが、この広告宣伝費は運用経費を大きく圧迫してきます。

広告宣伝においては「新築」であるということはそれだけで大きなインパクトになりますので、入居者を最初に募集するときの広告コストを下げることができます。
また最初の入居者に対し高い家賃を設定することもできやすくなるので、運用の滑り出しを順調に進められます。
新築としてのインパクトをうまく利用すれば、中古物件を購入するときよりも速くローン残金を減少させることも可能です。

既に賃貸物件として使用されている中古物件について

不動産運用をするとき、最も簡単に参入ができるのが既に賃貸物件として使用されているものを買い取るという方法です。
全く新しくアパートやマンションを作るという場合、設計コンセプトや間取りなど考えて作っていかなければいけませんが、既にできている物件ならそこに時間をかけて悩む必要がありません。

既に入居者が揃っている場合ならオーナーになったときからすぐに家賃収入もありますので、買取にかかった費用を順調に減らすことができます。

しかし買取自体は順調であっても、既に築年数が経過している物件の場合には注意が必要です。
建物には必ず減価償却がありますので、10年経過ごとに約5%ほどの資産価値が下落していくことになります。

つまり買取時に設定していた家賃そのままを続けていては、周囲の相場と比較してどんどん価値が落ちていくので空き室が埋まらなくなってしまうという問題が生じてきます。

中古物件を購入する場合には、引渡し時の家賃設定はそのまま永久的に続くわけではなく、どこかのタイミングで値下げをしたり、大規模なリフォームをかけたりといったことを考えなくてはいけません。
空き室はある日突然にバタバタと起ることも珍しくないのが賃貸物件なので、常にバランスを考えた運用をしていきましょう。


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