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今更聞けない!「ワンルーム経営」のメリット・デメリット

今更聞けない!「ワンルーム経営」のメリット・デメリット

都内の物件を中心に、若手会社員や公務員の方が資産運用の一環として「ワンルーム投資」や「ワンルーム経営」と言われる一室のみのオーナー経営者になるのはご存知だと思います。元手を抑えて不動産投資ができるため人気があります。(関連記事:「不動産投資ってどんな人がしているの?」)

それとは異なり、建物1棟をまるごとを所有し、そこのオーナーになるという「アパート経営」もあります。
今回はこの2つの違いやメリット・デメリットについてまとめてみました。

ワンルーム経営のメリットとは

「ワンルーム経営」とは通常のアパート経営のようにではなく、普通に販売されているマンションやアパートの一室を購入し、それを第三者に貸し出すという方法のことです。

アパート経営として物件をまるごと一つ作ろうとすると、土地代や建物代の他、専門的な管理士としての知識が必要になるなど色々と面倒な手間が出てきます。しかし一室のみの管理の場合、貸出をするときの広告宣伝費も少なくすみ、管理コストも安くすることができます。

何よりも初期費用が低いので十分に預貯金のない若い世代でも手軽に開始することができ、管理を外部に委託しなくても清掃や運用を自分と家族でしていくことも可能です。

手軽で便利なワンルーム投資ですが、手軽であることの反面でデメリットを受けることもあります。

ワンルーム経営のデメリットとは

一室のみのオーナーの場合、どうしてもその建物の管理組合に所属し、修繕積立金や管理費を支払わなくてはいけなくなります。

また自室内の所有権はあっても土地にまでそれは及ばないので、もし自然災害や火災などが起きて建物が大きく損壊したときには全く資産価値がなくなってしまいます。

また一室のみの場合、空き室になってから次の入居者が見つかるまでの時間が空いてしまうとその間まったく家賃収入がゼロになるということになるので、物件を持ち続けている限り切れ目なく入居者を見つけなけらばいけないという大変な運営を続けてゆかなければなりません。

自分で運用方針を転換できるの「アパート経営」の魅力

物件まるごとのオーナーとなる「アパート経営」の最大のメリットは、オーナー自身で運用方針を決定していくことができるということです。

マンションの一室の場合、いくら室内をキレイにリフォームしていても建物そのものの魅力がなかったり、外観に問題があったりした場合にはなかなか入居者を見つけることができません。

その点自分の所有する建物なら、外観を塗り替えしたり、時に物件の内装を大きく変えるリフォームをかけたりといったようなことも思いのままです。

最初はファミリー向けのマンションとしてスタートしたものの、思うように人が集まらないのでワンルームやシェアハウスに作り変えたりということもできるので、運用状況から柔軟に対応していくことができます。

地方の大学マンション経営がおすすめな理由

大学生専門の学生マンションでは、都内に限らず地方においても大学の近くのマンションでアパート経営をすることができます。

国大などある程度大きな大学なら、閉校リスクも、空室リスクも抑えられます。

実際の地方の学生マンションでは、学生に特化したサービス(食事・セキュリティー設備の完備・家具家電付き・管理人常駐など)付加価値をつけることがポイントです。


参考例:富山県の学生マンションの総合情報サイト 学生マンションドットコム

学生マンションの場合、あらかじめどのくらいの空き室率で運用すればよいかの計算が立てやすく、通常急に空き室が出ることもないため、安定して利益を確保することができるでしょう。さらに地方の物件だと相続税や贈与税は土地の方が計算割合が低めになっているということもまた、メリットだからです。

「アパート経営」を始める前の心得

アパート経営は初期投資が高額なためその分のリスクは大きいです。さらに、新築であっても、中古物件であっても建物自体の価値を見極めるために、建築の目利きができるスキルが求められます。設備が壊れてしまったり、外壁が剥がれてしまったり、外からは分かりずらい配管配線設備の劣化状況など、数多くの物件を何年も見続けてきたプロにしか分からないようなポイントを見抜くことができないと、ほぼギャンブルのように一か八かになってしまい大変危険です。

メンテナンス費用や修理費用、その間の空室期間は無収入になるなどのリスクは大きなデメリットといえるでしょう。

安易に「アパート経営」を始めるのはおすすめいたしませんが、その場合「ワンルーム経営」などで、知見を広げたり、深めたりしてから1棟丸ごとの「アパート経営」に挑戦してみてもよいかもしれません。

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